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黄欣伟:?金九银十可以休矣

  2019 房产圈

  

  就像掌握一个人的癖好和隐疾一样,媒体对专业人士的采访也有几个刚性时段:

  年初问展望、金九银十看苗头、年底大盘点,以前还要加上房展会歪歪。

  其实也理解媒体,更理解楼市冷淡期的选题之囧,所以能配合还是尽量配合。

  但金九银十这个刻舟求剑的话题,还是禁不住想要一步封杀了它。

  和市场无关,只是这个说法在今天已经不适用,当时提出有它的特殊背景吧。

  

  一、 如果是金,何必等九

  刚入行的时候,第一次听到神秘兮兮的金九银十之说法,去请教同事。

  解释如下:

  “九、十月份,天气从夏转凉,体感舒适度提高,有了外出走走的客观条件;同时,经过大半年工作,个人对全年业绩和收益也有个基本判断,双重积极性之下,购房者有了看房的主观愿望”。

  当时认为多么有道理,今天就觉得多么可笑。

  不是当时的解释有错,而是套用今天的认知特别是今天的房价背景一加持,当时这个说法要被全面推翻了。

  

  首先,从购房者的需求节点而言。

  如果买房足够迫切,比如刚需消费者的“婚期已定婚房待定”、比如改善购房者的“买家已谈妥落定&新家还在走马看花”,除非是“正逢”九月,否则根本等不及;

  相反,如果买房处于骑驴找马阶段,那就是要所谓的“综合评估”,即选地段选位置选产品,等价格等折扣等开盘,主动权在消费者一端,时间(反而)是用来浪费的。

  其次,从房价来看。

  前些年的一日千里,买房不仅像抢,好户型好房源还要搞点灰色的“价高者得”,等九月?别说是金九,白金九钻石九都等不及啊!

  

  二、买房,时机重于时间

  从就像那句网络用语:“一年没有四季,只有淡季和旺季”,买房所谓的金九银十一直以来都是一个客观臆造出来的辅助工具,对消费和购买不起决定性作用。

  举例:某年上海市区某楼盘9折公开,春节后的春寒料峭,照样排队堵塞影响交通;反之,楼市的淡季,就算售楼处提供吃喝玩乐,对销售也不起决定性的推动作用。

  如果一定要对时机这个命题来研究,只能说几个节点:

  1、从绝对时间的认定角度而言,年底是买房好时机,因为房企特别是上市房企需要报表、需要业绩、需要回款;

  2、其他都是从事件节点来认定,比如某区域规划公布之前、某轨道交通开通之前、某区域优质土地拿出来招拍挂之前(预料到楼王的大概率事件)

  3、又或者是突发事件引发的房价异动,比如重大利空和利好,比如突发事故导致短期断崖式购入机会出现,等等。

  

  因为“九月天气舒适适合看房”的观点,今天时过境迁已经算是谬论了:

  房价一日千里的话,哪怕刮风下雨今天买的就比明天便宜;

  身体舒适度?不存在的;

  反之房价像黛玉哭灵一样,除了折扣什么招揽都没用。

  

  三、所谓窗口期,和时间根本无关

  今天的营销冷暖,已经不是用时间来界定,而是看时机来实现一波“突然防水”,比如临港——

  上个月,上海在临港地区局部实现了人才引进优惠政策,算是给外来购房者开了一个口子,结果如何?

  转载一个业内朋友(他们项目在临港)的私下口白:

  “噢哟,八月前三天的成交量,超过七月整个月份的成交量”。

  事实上,该位于临港的项目,也的确登上了八月上海楼市的前十排位。

  八月初,那是上海最热最闷最难受的季节,购房者为什么等不及“金九”呢?

  说到底,这又是另一种时机大于时间的真实转化,即政策利好导致供需快速对冲。

  和季节无关。

  

  也经常有媒体或购房者问:【每年最好的购房时机在何时】

  大凡被问到这种问题,耐着性子想问询人之想,急问询人之急,还是能回复一些,但和金九银十没有一毛钱的关系。

  其实,在楼市一路向上的那些年,金九银十不过瘾,还活生生赝品出来一个金三银四,可见当时房子热销,从而导致“热销的都是金色季节”。

  对消费者而言,“几时给足够的优惠、几时推出匹配的房源”,几时就是出动旺季;站在营销者的立场,“几时政策突然利好、几时消费者觉得是时候了”几时就是发牌的旺季。

  想要对金九银十这般过时说法的抽刀断水之决绝,和坊间包括媒体和部分同行对这种说法的剪不断理还乱,正好形成了狭路相逢的各不相让。

  

  为什么还有人执迷(金九银十)?

  说到底是心有所想,是期盼市场重归上升通道,所以像祈愿一样“我不知道冬天有狼的”,尽管于事无补权当心理暗示。

  所以,金九银十还被相信,是来自于期盼金九银十的人群。

  但此一时彼一时,金九已过万重山,还是提前布局未来和转型吧。

  至于购房者,安排好、安排对自己的微观住宅消费问题,远比去操那些中南海的心,更有现实意义。

  

  就像掌握一个人的癖好和隐疾一样,媒体对专业人士的采访也有几个刚性时段:

  年初问展望、金九银十看苗头、年底大盘点,以前还要加上房展会歪歪。

  其实也理解媒体,更理解楼市冷淡期的选题之囧,所以能配合还是尽量配合。

  但金九银十这个刻舟求剑的话题,还是禁不住想要一步封杀了它。

  和市场无关,只是这个说法在今天已经不适用,当时提出有它的特殊背景吧。

  

  一、 如果是金,何必等九

  刚入行的时候,第一次听到神秘兮兮的金九银十之说法,去请教同事。

  解释如下:

  “九、十月份,天气从夏转凉,体感舒适度提高,有了外出走走的客观条件;同时,经过大半年工作,个人对全年业绩和收益也有个基本判断,双重积极性之下,购房者有了看房的主观愿望”。

  当时认为多么有道理,今天就觉得多么可笑。

  不是当时的解释有错,而是套用今天的认知特别是今天的房价背景一加持,当时这个说法要被全面推翻了。

  

  首先,从购房者的需求节点而言。

  如果买房足够迫切,比如刚需消费者的“婚期已定婚房待定”、比如改善购房者的“买家已谈妥落定&新家还在走马看花”,除非是“正逢”九月,否则根本等不及;

  相反,如果买房处于骑驴找马阶段,那就是要所谓的“综合评估”,即选地段选位置选产品,等价格等折扣等开盘,主动权在消费者一端,时间(反而)是用来浪费的。

  其次,从房价来看。

  前些年的一日千里,买房不仅像抢,好户型好房源还要搞点灰色的“价高者得”,等九月?别说是金九,白金九钻石九都等不及啊!

  

  二、买房,时机重于时间

  从就像那句网络用语:“一年没有四季,只有淡季和旺季”,买房所谓的金九银十一直以来都是一个客观臆造出来的辅助工具,对消费和购买不起决定性作用。

  举例:某年上海市区某楼盘9折公开,春节后的春寒料峭,照样排队堵塞影响交通;反之,楼市的淡季,就算售楼处提供吃喝玩乐,对销售也不起决定性的推动作用。

  如果一定要对时机这个命题来研究,只能说几个节点:

  1、从绝对时间的认定角度而言,年底是买房好时机,因为房企特别是上市房企需要报表、需要业绩、需要回款;

  2、其他都是从事件节点来认定,比如某区域规划公布之前、某轨道交通开通之前、某区域优质土地拿出来招拍挂之前(预料到楼王的大概率事件)

  3、又或者是突发事件引发的房价异动,比如重大利空和利好,比如突发事故导致短期断崖式购入机会出现,等等。

  

  因为“九月天气舒适适合看房”的观点,今天时过境迁已经算是谬论了:

  房价一日千里的话,哪怕刮风下雨今天买的就比明天便宜;

  身体舒适度?不存在的;

  反之房价像黛玉哭灵一样,除了折扣什么招揽都没用。

  

  三、所谓窗口期,和时间根本无关

  今天的营销冷暖,已经不是用时间来界定,而是看时机来实现一波“突然防水”,比如临港——

  上个月,上海在临港地区局部实现了人才引进优惠政策,算是给外来购房者开了一个口子,结果如何?

  转载一个业内朋友(他们项目在临港)的私下口白:

  “噢哟,八月前三天的成交量,超过七月整个月份的成交量”。

  事实上,该位于临港的项目,也的确登上了八月上海楼市的前十排位。

  八月初,那是上海最热最闷最难受的季节,购房者为什么等不及“金九”呢?

  说到底,这又是另一种时机大于时间的真实转化,即政策利好导致供需快速对冲。

  和季节无关。

  

  也经常有媒体或购房者问:【每年最好的购房时机在何时】

  大凡被问到这种问题,耐着性子想问询人之想,急问询人之急,还是能回复一些,但和金九银十没有一毛钱的关系。

  其实,在楼市一路向上的那些年,金九银十不过瘾,还活生生赝品出来一个金三银四,可见当时房子热销,从而导致“热销的都是金色季节”。

  对消费者而言,“几时给足够的优惠、几时推出匹配的房源”,几时就是出动旺季;站在营销者的立场,“几时政策突然利好、几时消费者觉得是时候了”几时就是发牌的旺季。

  想要对金九银十这般过时说法的抽刀断水之决绝,和坊间包括媒体和部分同行对这种说法的剪不断理还乱,正好形成了狭路相逢的各不相让。

  

  为什么还有人执迷(金九银十)?

  说到底是心有所想,是期盼市场重归上升通道,所以像祈愿一样“我不知道冬天有狼的”,尽管于事无补权当心理暗示。

  所以,金九银十还被相信,是来自于期盼金九银十的人群。

  但此一时彼一时,金九已过万重山,还是提前布局未来和转型吧。

  至于购房者,安排好、安排对自己的微观住宅消费问题,远比去操那些中南海的心,更有现实意义。