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机构:第三季度上海商务园区写字楼空置率环比下降0.8%至16.5%

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原标题:机构:上海商业园区办公楼的空置率在第三季度下降了0.8%,降至16.5%。

最近,世邦魏理仕发布了《 2019年第三季度上海房地产市场回顾与前景报告》。该报告指出,第三季度,上海办公楼市场供应量增加了32.6万平方米。商业园区写字楼市场没有新的供应进入市场,整体空置率下降了0.8个百分点至16.5%;在投资市场上,总共记录了16笔交易。总计142.3亿元;前三季度,上海共记录44笔交易,同时交易总金额达684.6亿元,同比增长29.5%。

优质办公市场

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第三季度,上海办公楼市场新增供应326,000平方米。由于供应的持续供应,新交付项目的预租赁业绩低于预期,经济增长率下降,并受到实体经济许多行业波动的影响。谨慎扩张和削弱租赁需求。第二季度的净吸收量在第二季度再次向下转移,累计总量仅为46,000平方米,比上一季度下降60.3%。一方面,它表明在不确定的经济前景中,续展的比例也比往年显着增加。租户在租赁决策方面更为保守。另一方面,近1,000平方米以下的租赁市场继续占据主导地位。

就交易而言,金融业(24%),消费品制造业(12%),专业服务(11%)和TMT(10%)是主要需求产业。从区位的角度来看,金融服务,房地产等少数企业的租金出现了新的或扩大的规模,并且主要集中在浦东的新兴部门,其中前滩的表现最为突出。持续的大量供应,使空置率环比上升1.5个百分点至19.5%。在租金表现方面,租金报价和有效租金加深继续下降。租金报价较前一个月下降了1.0%,反映了面对整体市场情绪低迷时房东愿意进一步降低租金的意愿。

办公楼的新供应和净吸收性能

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第三季度市场租赁需求来源分析(按租赁区域划分)

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世邦魏理仕华东顾问和交易服务部|办公楼部门负责人张跃表示:“预计到年底之前仍将有近28.4万平方米的新项目进入市场。鉴于要交付的项目的预租率大多较低,因此分布在核心开发区(40%)和新兴商务区(52%)中,预计该城市的空置率将到今年年底,中国的对外直接投资超过20%,最近政府出台了进一步扩大鼓励外商投资的产业和领域的政策,以期建立更加开放的友好投资环境,吸引外国投资者来上海投资。同时,在城市转型的大发展和长三角的发展下,上海将继续在引领长三角城市群的发展中发挥领导作用。向建立卓越的全球城市的目标迈进。创建更好的商业环境并推动办公市场发展。”

商业园区办公市场

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第三季度,商业园区的办公楼市场没有新的供应。活跃的租赁需求继续吸收了现有库存。整体空置率环比下降0.8个百分点至16.5%。作为成熟的细分市场,张江在本季度继续释放动能,吸收了技术和半导体相关产业。此外,作为大数据产业基地的华北板块最近完成了超高清视频产业示范基地的揭幕仪式,吸引了多个产业,也吸引了多个产业。该地区。本季度整体租赁市场表现平稳,租金环比小幅上涨0.2%至每月每平方米人民币133.4元。

商业园区办公楼的新供应和净吸收表现

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2019年前三季度市场租赁需求的来源分析(按租赁区域划分)

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世邦魏理仕华东顾问和交易服务|商业园部负责人刘章安表示:“预计到2019年第四季度,上海商业园的办公楼将有充足的供应,主要集中在成熟的行业,例如如张江和Ca河jing,以及高质量的新项目,该项目将为租户提供更多选择。最近的《上海市推进科技创新中心建设条例(草案)》寻求整合资源并释放多种收益。在市场的良性竞争下,该市办公楼的租金和出租率商业园区将继续稳步发展。”

优质零售房地产市场

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海洋零售物业市场带来了总计138,000平方米的新供应。同时,经过两年半的装修,淮海商业区的中央广场于本季度重新开业。重新投资后,运动品牌成为主要形式。

在最近对品牌趋势的观察中,服装(33%),餐饮(27%)和配饰(11%)较活跃。除了一直以来一直是奢侈品和女装品牌的主要需求外,运动和时尚品牌在本季度的核心商业区也进行了广泛的扩张,尤其是当一些品牌首次落户上海时。此外,这家互联网巨头正在积极探索互联网,利用其在线访问量创建一个全类别的购物平台,并通过其品牌优势赋予制造业力量。本季度,强劲的零售业态导致整体空置率与上一季度持平。

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显示:“在2019年第四季度,将有大约37.3万平方米的新供应量,将分配给各个级别的商业区。一些翻新项目也计划在下个季度重新开放。在优质项目陆续进入市场的情况下,我们预计空置率将略有下降,租金将保持小幅上升的趋势。购物节分为两部分,旅游带动消费升级,购物促进游客增长,必将使上海的零售市场越来越活跃。”

仓库物流市场

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需求的来源,青浦地区的一家第三方冷链物流公司租赁了20,000平方米的面积,另外约8,000平方米的新租赁来自一个电子商务平台。奉贤地区在本季度也迎来了大片区域,闵行和浦东机场地区有5,000平方米的新租户。

与上半年相比,该季度的市场需求有所反弹。空缺率为5.9%,比上月下降1.6个百分点,比上年下降0.9个百分点。本季度的净吸收量为88,180平方米。除了嘉定和金山仍然有超过15%的空置面积,上海其他地区的可出租面积是有限的。浦东机场和港口附近的空置率不到5%,并且闵行和西北等许多地区已被长期充分出租。全市平均租金持平,同比增长2.6%,达到每月每平方米47.1元。

物流市场的新供应和净吸收表现

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第三季度季度租金涨幅是公园租金中最高的

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文本说:“在未来六个月中,预计将有近31万平方米的高标准仓库进入市场,这可能在短期内推高该市的空置率。第三方物流和电子商务继续降低市场供应,它也在寻求调整其经营策略,以探索上海市场的新利润率,例如,一些第三方物流公司正在实施仓库租赁资源的整合,以增加运营效率和控制管理成本;这种运营策略的变化不会对整个租赁市场产生直接影响,对市场空置率的影响也非常有限;同时,冷链物流正逐渐成为新兴市场热点,继续引起各国首都的关注,库存稀缺,需求稳定,上海物流市场有足够的增长空间净吸纳和租金方面的排名。”

投资市场

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第三季度,上海共发生14笔交易,总金额142.3亿元。前三季度,上海累计成交44笔,成交金额684.6亿元,同比增长29.5%。但是,从过去四个季度的交易量来看,我们发现交易速度正在放缓。

从交易结构来看,尽管增值投资仍占总交易案例的73%,但我们认为,从以下三点来看,买方的决定变得更加谨慎。首先,我们发现2019年有现金流量的交易比例达到67%,相比过去三年的平均46%有了显着增长。此外,2019年前三季度与办公室相关的交易占总交易的81.5%。从第三季度的交易规模看,该季度不足10亿元的交易比例为75%。

近年来上海大宗交易的总交易额(10亿美元)

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按物业类型(交易金额)分析大笔交易

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世邦魏理仕华东区投资与资本市场部负责人何树奇表示:“总体而言,当交易活动和买方指标的决策偏好变得相对保守时,我们相信地理位置优越且现金流量稳定的房地产将会继续受到投资者的青睐,价格将会坚挺。但是,那些位于成熟市场中,期限不足,没有现金流的物业将逐渐变得讨价还价,特别是对于融资条件相对较差的开发商而言。项目。我们认为,从价格的角度来看,上海写字楼市场已经进入了周期性的投资窗口。”

(编辑器:DF386)

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