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借新债还旧账难御寒 禹洲地产靠降价销售能否逆袭?

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How to the今冬房地产业正在考验禹州房地产的智慧(。香港)管理

目前,禹州房地产面临融资和利息成本持续偏高、毛利率下降的挑战 尤其是自2019年以来,房地产市场大幅降温,对三、四线城市的房地产成交量影响更大。 作为一个区域性房地产开发商,禹州房地产注定会受到猛烈的冲击。

左手还债,右手理财

尽管这个名字听起来仍然陌生,禹州集团于1994年在厦门成立 禹州房地产已在香港上市10年,但其股价去年仅创下5.17元的历史新高,目前(2019年11月11日)仅为3.490元。

香港今年的整体表现较好,而禹州地产的股价却自行下跌太多。 显然,市场和投资者一定发现了禹州房地产的一些缺陷,纷纷投票。

事实上,最近禹州的房地产融资和债务偿还问题越来越多。

11月7日,禹州房地产公司最终获得了2021年第二号法案的投标结果 公司将回购2021年到期票据(年利率7.9%),本金总额约为2.73亿美元。 收购完成后,仍有本金总额为3.53亿美元的未清票据。

屏幕截图来源:公司宣布

此次购买金额,市场意外

就在两周前(今年10月24日),禹州房地产宣布本次招标的最高可接受金额为3.5亿美元(总计6.25亿美元) 目前实际购买额为2.73亿美元,低于此前宣布的上限。

也是在10月24日,禹州房地产宣布与中银国际、摩根士丹利、摩根大通、禹州黄金控股等机构达成收购协议。公司将发行本金总额为5亿美元、年利率为8.375%的票据 扣除承销佣金及其他费用后,公司计划用4.93亿美元的净收益为一年内到期的现有中长期海外债务进行再融资。当然,资金的使用方向也可能改变。

看起来有点乱。你拿这些钱干什么?一位不愿透露姓名的研究人员告诉《全球财说》:从两个公告的组合来看,还款时间如此之近,新发行的5亿美元明显高于“最高报价可接受3.5亿美元”,这不能排除公司“借新账户还旧账户”的可能性。

研究人员说使用“不排除”这个词相对委婉。事实上,这一切都是显而易见的。 至于利息成本,研究者非常清楚地提醒我们:“公司新融资的利率为8.375%,高于收购的7.9%,融资利息成本正在上升。” “

事实上,比融资成本增加更严重的是公司的总负债也在增加。

利息成本上升,毛利率下降。

从2017年至今,禹州房地产的计息负债总额和融资成本持续增加

根据禹州房地产半年度报告和年度报告,2017年12月、2018年6月、2018年12月和2019年6月,公司银行及其他贷款、公司债券、优先股和其他计息负债余额分别大幅增加至276亿元、365亿元、436亿元和555亿元

显然,禹州房地产每半年都越来越增加其计息负债。

如果融资利息成本下降,仍然可以抵消增加部分计息负债的压力,融资支付的利息总成本也可能下降。

但事实正好相反。融资利息的成本也在增加。 根据禹州房地产半年度报告和年度报告,2017年、2018年和2019年上半年企业融资利率分别为6.02%、7.23%和7.47%。

根据公司年报,2018年,公司支付“银行贷款、其他贷款、公司债券和优先票据利息”31亿元,同比增长79%。

截图来源:禹州地产2018年年报

今年这一压力持续上升 2019年上半年,公司“银行贷款、其他贷款、公司债券和优先票据利息”同比增长39%,从去年上半年的11.75亿元增加到16.39亿元。

截图来源:禹州房地产2019半年度报告

费用在增加,盈利能力的变化趋势是什么?如果收入能力大大提高,借贷越来越多的压力就可以减轻。

毛利润最能反映盈利能力水平。数据显示,禹州房地产在这方面的能力正在下降。

根据禹州房地产的半年度报告和年度报告,2017年、2018年和2019年上半年,公司的整体毛利率分别为35.4%、30.72%和27%。 下降趋势显而易见。

至于毛利率下降,公司在2019年半年度报告中解释说,“主要是由于本期交付项目的产品结构发生变化。” 什么样的结构性变化不容易在报表中找到,公司也没有明确说明。 但是,从最近的销售单价可以看出,禹州房地产销售的商品房单价正在下降,导致公司每平方米商品房销售收入下降。

从禹州房地产公布的月度销售数据可以看出,禹州房地产销售的商品房平均单价自2018年11月以来一直较低,每平方米价格在元至元之间,明显低于2017年的约元

面对上述一系列问题,禹州房地产公司的减债增利计划是什么?巩固公司基本面和提高投资者回报的方法是什么?《全球财务》联系禹州房地产寻求答案,但公司无言以对

当然,禹州房地产的总销售额看起来不错。 2019年前10个月,该公司累计实现销售额581亿元,同比增长45%。这个增长率还不错。然而,由于销售单价下降等原因,目前尚不清楚禹州房地产能否将此视为“反击”,《全球财说》是否会继续关注。

责任编辑:陈悠然SF104